Aktualisierung Versicherungswert

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Die Wohngebäudeversicherung ist der wichtigste Schutz für Immobilieneigentümer. Sie soll sicherstellen, dass im Falle eines Schadens (Feuer, Sturm, Leitungswasser etc.) das Gebäude zum Neuwert wiederhergestellt werden kann, ohne dass der Eigentümer finanzielle Einbußen erleiden muss.

Viele Verträge laufen jedoch Jahrzehnte unverändert weiter. Obwohl die gängige gleitende Neuwertversicherung eine jährliche Anpassung der reinen Baupreise über den Baupreisindex vorsieht, reicht dieser Mechanismus oft nicht aus, um eine drohende Unterversicherung zu verhindern. Die Gründe dafür sind vielschichtig und liegen insbesondere in der Dynamik von Baukosten, gesetzlichen Anforderungen und baulichen Veränderungen am Objekt.

Es gibt drei zentrale Gründe, warum Immobilieneigentümer ihre Gebäudeversicherung in regelmäßigen Abständen kritisch überprüfen und anpassen sollten.

Die ursprüngliche Versicherungssumme basiert auf dem Zustand des Gebäudes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses. Jede nachträgliche bauliche Wertsteigerung muss dem Versicherer gemeldet werden. Versäumnisse führen im Schadenfall zur Kürzung der Leistung.

Besonders kritisch sind:

• Nachträglicher Ausbau: Wird eine zuvor nicht ausgebaute Fläche zur Nutzfläche oder zu Wohnraum umfunktioniert, steigt der Wert 1914 bzw. der gleitende Neuwert der Immobilie signifikant. Es entsteht zusätzliche hochwertige Nutzfläche oder Wohnraum, der im Schadensfall wiederhergestellt werden müsste.
• Anbauten und Erweiterungen: Jede Vergrößerung der überdachten Brutto-Grundfläche (Wintergärten, Garagen in Massivbauweise, neue Anbauten) erhöht den Wiederherstellungswert des Gesamtobjektes.
• Hochwertige Sanierungen: Auch wenn die Bausubstanz unverändert bleibt, führen der Einbau hochwertiger Materialien (z. B. eine teure baukonstruktive Einbauten, aufwendige Sanitärbereich, hochwertige Bodenbeläge) zu einem höheren Versicherungswert und müssen berücksichtigt werden.

• Energetische Sanierungspflichten: Neue Bauordnungen und das Gebäudeenergiegesetz (GEG) fordern bei Wiederaufbau oder umfassenden Sanierungen oft deutlich höhere Dämmstandards (Wärmedämmverbundsysteme, verbesserte Fenster).
• Brandschutz- und Schallschutzauflagen: Ältere Gebäude müssen im Falle des Wiederaufbaus oft teurere Materialien und Bauweisen zur Erfüllung aktueller Sicherheitsstandards verwenden.
• Diese "behördlichen Mehrkosten" sind oft im Vertrag mitversichert, aber die reinen Baukosten zur Erfüllung dieser Standards sind in der ursprünglichen Berechnung des Grundwerts noch nicht adäquat erfasst. Die Wiederherstellung eines Altbaus unter Einhaltung heutiger Standards ist fast immer teurer als die ursprüngliche Bausubstanz suggeriert.

• Architekten- und Ingenieurhonorare: Die Gebühren orientieren sich prozentual an den stark gestiegenen Gesamtbaukosten (gemäß HOAI).
• Behördliche Gebühren: Kosten für Baugenehmigungen, Abnahmen etc.
• Abbruch- und Entsorgungskosten: Insbesondere bei Altbauten steigen die Kosten für Schadstoffentsorgung (Asbest, PCB) und die Deponierung von Bauschutt überproportional.

Da diese Kosten zwingend zur Wiederherstellung gehören, aber in der pauschalen Wertberechnung (z. B. nach Wohnfläche) leicht unterschätzt werden, können sie eine erhebliche Unterdeckung verursachen.

Als ö.b.u.v. Sachverständiger empfehle ich Immobilieneigentümern, ihre Gebäudeversicherung mindestens alle fünf Jahre zu überprüfen und den Versicherer über alle wesentlichen baulichen Veränderungen zu informieren.

In komplexen Fällen oder nach umfangreichen Umbauten ist die Beauftragung eines unabhängigen Sachverständigen ratsam, der den tatsächlichen Neubauwert unter Berücksichtigung der aktuellen Baupreise, Standards und der kompletten Baunebenkosten professionell ermittelt. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die Police im Ernstfall den vollständigen Neuwert des Gebäudes absichert und die Existenz der Eigentümer geschützt ist.

Fachbeitrag, Stand Dezember 2025

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