Welche Folgen hat ein sogenannter Schwarzbau?

Tips zur Legalisierung

Welche Folgen hat ein sogenannter Schwarzbau?

Im Rahmen meiner Kaufberatungen kommt es regelmäßig vor, dass für nachträglich ergänzte Gebäudeteile oder ausgebaute Wohnflächen nicht die nötige baurechtliche Genehmigung eingeholt wurde. Typische Beispiele für solche sog. Schwarzbauten sind:
  • nachträglich zur Wohnnutzung ausgebaute Dachgeschosse oder die Schaffung von dauernden Aufenthaltsräumen im Kellergeschoss
  • Umnutzung von bestehenden Wirtschafts- und Hofgebäuden zu Wohnzwecken
  • Ausbau von Terrassen und Balkonen zu Wintergärten oder Wohnraumerweiterungen an der Gebäuderückseite
  • Errichtung von Carports und zusätzlichen massiven Nebengebäuden
  • Nutzungsänderungen, z. B. von ehemaligen Gewerbeflächen zu Wohnungen

Strafrechtliche Folgen

Viele Käufer sind sich nicht dessen bewusst, dass im Falle des Eigentümerwechsels die zuvor ohne die nötigen Baugenehmigungen vorgenommenen Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen weitreichende Folgen haben können. Zunächst kann die Baubehörde die Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 € Strafe verhängen oder gar einen Abriss verfügen. Neben dem mit einem Sachmangel behafteten Kaufobjekt, können so durch illegal errichtete Gebäudeteile sogar zivilrechtliche Folgen für den neuen Eigentümer entstehen. Auch rechtliche Schwierigkeiten mit der Gebäudeversicherung sind nicht auszuschließen.

Sachmangel bei Verkauf oder Kauf

Im Grunde handelt es sich hierbei um materielle Mängel, die im schlimmsten Fall einen Personenschaden zur Folge haben könnten. In solchen Fällen kann die Staatsanwaltschaft wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung ermitteln. Typisches Risiko ist der zu Wohnzwecken ausgebaute Dachraum, dem der zweite Rettungsweg fehlt oder die nötigen brandschutztechnischen Vorschriften mißachtet wurden. Auch eine zusätzlich geschaffene, nicht legale Wohnung im Dach- oder Kellergeschoss, wird in der Rechtsprechung als mangelhaft bewertet, da diese sich nicht zur vorgesehenen Nutzung eignet. Dem Mieter steht in diesem Fall das Recht auf fristlose Kündigung zu. Der Vermietet haftet unter Umständen auch für daraus entstehende Folgekosten, wie Umzugskosten und die Suche nach einer neuen Wohnung für den Geschädigten.
Selbst für den Fall, dass die Verkäufer von der fehlenden Genehmigung keine Kenntnis hatten, wie es z. B. bei Erbengemeinschaften häufig der Fall ist, kann man sich nicht auf die eigene Unkenntnis berufen.

Auswirkung auf die Gebäudeversicherung

Der Versicherungsnehmer einer Gebäudeversicherung ist stets dazu verpflichtet die gesetzlichen, behördlichen sowie vertraglich vereinbarten Sicherheitsvorschriften zu beachten. Bei einer nicht gemeldeten Vergrößerung der versicherten Wohnfläche oder fehlenden baurechtlichen Genehmigung für Gebäudeteile, kann es somit im Schadenfall zu unangenehmen Prüfungen und im schlimmsten Fall zu ausbleibenden Ersatzleistungen des Versicherers für die vom Schaden betroffenen Räumlichkeiten kommen. Sofern keine sogenannter Unterversicherungsverzicht vereinbart wurde, wird bei größeren Gebäudeschäden vielfach auch die bisher vereinbarte Versicherungssumme geprüft. Durch die größere Wohnfläche, nicht gemeldete zusätzliche Ausbauflächen oder zusätzlich errichtete Gebäudeteile wird die Versicherungssumme vom Versicherer dann als unzureichend ermittelt. Eine solche Unterversicherung führt im Schadenfall zu einer geringeren Eintrittspflicht. Für baurechtlich nicht genehmigte oder genehmigungsfähige Gebäude und Gebäudeteile besteht kein Anspruch auf Wiederherstellung.

Nachträgliche Genehmigung als Problemlösung?

Grundsätzlich sollte man für Schwarzbauten und unzulässigen Nutzungen möglichst eine Nachtragsgenehmigung in Betracht ziehen, um den Mißstand zu beheben, bevor Bußgelder erhoben werden. Grundsätzlich gilt, dass ein Bauantrag notwendig ist, sobald die Statik verändert wird oder äußerliche Veränderungen vorgenommen werden. Die aktuell geltenden baurechtlichen Anforderungen sind zu erfüllen, wenn auch der Gebäudeteil unter Umständen bereits vor Jahren errichtet wurde. Insbesondere im Bereich der Gebäudehülle (vgl. EnEV Energieeinsparverordnung) werden vielfach bauliche Nachbesserungen gefordert. Der Brandschutz muss selbstredend den geltenden Normen entsprechen. Letztendlich ist der planerische Aufwand zur Erstellung der Bauantragspläne, der energetischen und statischen Nachweise ungleich höher als bei einem reinen Neubau. Dennoch lohnt sich im Hinblick auf die Rechtsicherheit, die möglichen Personenschäden und Haftungsfragen einen illegal errichteten oder genutzten Gebäudeteil nachträglich genehmigen zu lassen.
Gerne unterstütze ich Sie hier bei der Klärung von baurechtlichen Problemen und bin Ihnen bei der Einholung von Nachtragsgenehmigungen behilflich.
  • Prüfung des örtlich geltenden Baurechts
  • Abgleich mit der tatsächlichen Bauausführung
  • Einsichtnahme und Prüfung der Baugenehmigungsunterlagen im Bauarchiv
  • Klärung der baurechtlichen Legalität aller aufstehenden baulichen Anlagen
  • Erarbeiten von Lösungsansätzen zur Einholung einer Nachtragsgenehmigung
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Dachgauben Straßenansicht
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Nachträglicher Ausbau eines Dachgeschosses
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Ungenehmigter Carport eines Einfamilienhauses