Welche Unterlagen benötigen Sie beim Hauskauf?

Erschließungskosten, Altlasten und Baulasten

Welche Unterlagen werden beim Hauskauf benötigt?

Neben den üblichen Unterlagen zum Hauskauf, wie z. B. ein aktueller Grundbuchauszug oder genehmigte Baupläne, ist es sinnvoll vor Abschluss des Notarvertrags weitere Recherchen zum Grundstück bzw. Objekt durchzuführen. Im Wesentlichen sind noch die folgenden drei behördlichen Unterlagen einzuholen:
  • Erschließungskostenbescheinigung
  • Altlastenauskunft des Umweltamts
  • Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Erschließungskostenbescheinigung

Die sogenannte Erschließungskostenbescheinigung gibt Ihnen eine Auskunft darüber, ob alle erstmalig angefallenen Erschließungskosten für das Grundstück bereits abgegolten sind oder ob noch offene Forderungen der Stadt oder Gemeinde bestehen. Die Auskunft und Bescheinigung erhalten sie üblicherweise bei den Straßenbau- oder Tiefbauämtern der Städte und Gemeinden.
Viele Käufer sind sich nicht dessen bewusst, dass im Falle des Eigentümerwechsels die Pflicht zur Zahlung von noch offenen Beträgen oder Teilbeträgen zur Erschließung (gem. BauGB §§ 126-127 ff) auf den neuen Eigentümer übergehen.
Sind alle Kosten erledigt und kann dies im Bescheid schriftlich nachgewiesen werden, sind keine unerwarteten Kosten zu befürchten.
Sofern noch Kostenanteile nicht abgerechnet wurden, kann hier mit dem Verkäufer ein entsprechender Marktabschlag vereinbart werden. Dies wird im Falle eines Wertgutachtens in ähnlicher Weise erfolgen.
Gegen zukünftige Verbesserungsmaßnahmen nach Ihrer Eintragung als rechtmäßiger Eigentümer im Grundbuch, welche einen Kostenbescheid für Verbesserungsmaßnahmen zur Folge haben, kann man natürlich nichts unternehmen.

Altlastenauskunft des Umweltamts

Beim Erwerb von Immobilien werden die Risiken möglicher Altlasten, d.h. Kontaminationen des Bodens bzw. des Grundwassers, aus Unkenntnis oft unterschätzt. Dabei haben unerwartet angetroffene Altlasten meist gravierende Auswirkungen auf zukünftige Bauvorhaben, insbesondere durch erhebliche Mehrkosten für Erkundungs-, Sanierungs- oder Entsorgungsmaßnahmen, aber auch durch Zeitverzug und daraus resultierend die verspätete Fertigstellung von Gebäuden und Anlagen. Auch bei bereits errichteten Objekten kann sich bei der Wertermittlung und beim Wiederverkauf ein sogenannter merkantiler Minderwert durch einen Altlastenverdacht ergeben.
Sind dagegen die Altlasten bereits beim Erwerb eines Grundstückes vollständig bekannt, können die daraus resultierenden Kosten- und Zeitfaktoren kalkulatorisch und bezogen auf den Bauablauf realistisch geplant werden. Ein erforderlicher Marktabschlag kann frühzeitig mit in die Verkaufsverhandlung einbezogen werden.
Altlasten lassen sich übrigens nicht alleine durch die Ortsbesichtigung erkennen. Oft wird ein Altlastenverdacht durch die Historie des Grundstücks begründet. Etwa bei einer vormaligen industriellen Nutzung des Grundstücks oder wenn eine Tankstelle oder Lackierbetrieb auf der Liegenschaft verzeichnet waren. Selbst bei sanierten Altlastengrundstücken bleibt oft das ungute Gefühl bestehen, welches die Markteilnehmer durch einen Wertabschlag berücksichtigen.

Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

Mit dem Eintrag einer Baulast im Baulastenverzeichnis übernimmt der Eigentümer freiwillig für das belastete Grundstück eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Obwohl die Baulast freiwillig begründet wurde, kann sie in der Regel nicht vom Eigentümer einseitig widerrufen und aufgehoben werden. Nur die Baubehörde kann diese durch Verzicht wieder aufheben.
In den meisten Fällen dient die Baulast dazu, die Erteilung einer sonst nicht zulässigen Baugenehmigung zu ermöglichen.
Beispiel: Sie sind Eigentümer von zwei Grundstücken, hier A und B. Grundstück A ist bebaut und grenzt direkt an das Straßenland. Grundstück B liegt im sogenannten Hinterland und hat keinen direkten Straßenanschluss.
Um auf Grundstück B zu bauen, muss jedoch die Erschließung des Baugrundstücks auf Dauer gesichert sein. Dies wird durch eine öffentlich-rechtliche Baulast als Wegerecht über Grundstück A realisiert. Somit steht der Bebauung des hinteren Grundstücks nichts mehr im Wege.
Im sogenannten Baulastenverzeichnis der Gemeinden und Städte sind Baulasten für Grundstücke und Immobilien eingetragen. Baulasten stellen Duldungen oder Verpflichtungen des Eigentümers eines Grundstückes dar, wie zum Beispiel:
  • Einräumung einer Bebauungmöglichkeit im Grenzabstandsbereich
  • Stellplatz- und Freiflächenbaulasten
  • Fluchtwege und Feuerwehrzufahrten
  • Zuwegungen, die die Erschließung sichern
  • Aufstellungsorte für Mülltonnen
  • Vereinigungsbaulast mehrere Flurstücke
Da sich eine Baulast wertmindernd oder wertsteigernd auf ein Grundstück auswirken kann, sollte eine Abschrift aus dem Baulastenverzeichnis immer zu den notwendigen Dokumenten einer Immobilie gehören.
Für das belastete Grundstück kann eine Baulast eine Beschränkungen bedeuten die den wirtschaftlichen Wert des Grundstückes daher erheblich beeinträchtigen kann.
In den Bundesländern Bayern und Brandenburg (ab 1990 bis 1994) gibt es keine Baulasten und kein Baulastenverzeichnis. Die entsprechenden Verpflichtungen werden dort als Grunddienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Seit dem Jahr 2016 wurde durch eine Änderung der Bauordnung im Land Brandenburg das Baulastenverzeichnis wieder eingeführt.

Eigentumswohnung, Renditeobjekt oder Erbbaugrundstück?

Je nach Objekttyp kann natürlich noch die Einsicht in weitere wertrelevante Unterlagen nötig sein. Bei Eigentumswohnungen ist es unerlässlich, die Teilungserklärung oder besser sogar die Grundakte einzusehen. Im Falle von vermietetem Eigentum sollte in jedem Fall noch eine eventuell bestehende wohnungsrechtliche Bindung beim Amt für Wohnungswesen geprüft werden (geförderter Wohnungsbau mit festgelegten Miethöhen). Bei einem Erbbaurecht ist der Erbbaurechtsvertrag aus der Grundakte beim Amtsgericht maßgeblich. Nur dort lässt sich eine rechtlich gesicherte Auskunft zum Erbbauzins und anliegenden Wertsteigerungsklauseln erfahren.
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Beispiel für öffentliche Erschließung, wie z. B. Straßen, Beleuchtung und Grünflächen
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Altlastenfund bei Erdarbeiten eines Neubaus
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Beispiel einer Vereinigungsbaulast diverser Flurstücke